Land Use Variances

See accompanying model documents below.

This content conveys general information. Do not use it as a substitute for legal advice. 引用的任何司法部长意见都可以从联盟的研究人员那里获得.

What is a variance?

变更是城市允许对分区条例的一部分进行例外处理的一种方式. 这是允许偏离严格执行适用于某一特定财产的条例. 方差通常用于尺寸标准(如挫折或高度限制)。. 变更允许土地所有者打破原本适用的空间分区规则.

有时，土地拥有人会提出变更申请，准许使用分区条例所不准许的物业. 这种差异通常被称为“使用差异”，而不是尺寸标准中的“面积差异”. 在明尼苏达州，使用差异通常是不允许的. 州法律禁止城市通过变更许可，对该物业所在的分区区进行条例规定不允许的任何使用(Minn. Stat. § 462.357, subd. 6).

Granting a variance

明尼苏达州法律规定了一个被称为调整和上诉委员会的机构，以听取对差异的请求(Minn. Stat. § 462.357, subd. 6). In many smaller communities, 计划委员会甚至市议会都可以行使这一职能. 变更决定一般可向市议会提出上诉.

如果执行分区条例的规定，城市可以批准变更, as applied to a particular piece of property, would cause the landowner “practical difficulties.” For the variance to be granted, 申请人必须符合法定的实际困难三因素测试(Minn. Stat. § 462.357, subd. 6). 如果申请人不符合法定测试的所有三个因素, the city should not grant the variance. Also, variances are only permitted when:

• 它们符合条例的一般目的及意图，以及
• 变更条款与综合计划一致.

Legal standards

在考虑变更申请时，城市行使“准司法”权力. 这意味着市澳门网络娱乐游戏平台像法官一样，根据法律标准对事实进行评估. 市澳门网络娱乐游戏平台的作用仅限于将实际困难的法律标准应用于申请中提出的事实. 如果申请人符合标准，那么城市可能会批准变更.

In contrast, 当市澳门网络娱乐游戏平台制定分区条例时, 该市正在行使“立法”权力，拥有更广泛的自由裁量权.

Practical difficulties

“实际困难”是城市在考虑差异申请时必须适用的法律标准. 这是一个三因素检验，适用于所有方差请求. 要构成实际困难，必须满足测试的所有三个因素.

Reasonableness

第一个因素是业主提出以合理的方式使用物业.

这个因素是指土地拥有人希望以一种特别合理的方式使用物业，但根据条例的规定却不能这样做.

这并不意味着如果没有变更，土地就不能被合理利用. For example, 如果变更申请是针对太靠近地段线的建筑物或不符合要求的挫折, 第一个因素的重点是要求在那里放置建筑物是否合理.

Uniqueness

第二个因素是，土地所有人的问题是由于财产特有的情况，而不是由土地所有人造成的.

唯一性通常与特定财产的物理特征有关, that is, 与土地有关，而不是土地所有者的个人特征或偏好.

当考虑建筑物侵犯或侵入一个挫折的变化时, 这个因素的重点是，这块特定的财产在物理上是否有什么独特之处, 例如斜坡地形或其他自然特征，如湿地或树木.

Essential character

The third factor is that the variance, if granted, 不会改变当地的基本特征吗.

Under this factor, 考虑一下最终的结构是否会超出规模, out of place, or otherwise inconsistent with the surrounding area.

For example, 当考虑到侵犯的变化到一个挫折, 重点是特定的建筑如何看起来更接近地段线，以及是否符合该地区的特点.

Undue hardship

在2011年5月法律变更之前，“过度困难”是三因素测试的名称。2011 Minn. Laws, ch. 19, amending Minn. Stat. § 462.357, subd. 6).

2011年的法律恢复了市政变更权，以回应明尼苏达州最高法院的一个案件(Krummenacher v. City of Minnetonka, 783 N.W.2d 721 (Minn. June 24, 2010)). The law now does both of the following:

• 在城市土地用途规划法例(Stat. § 462.357, subd. 6) and county variance authority (Minn. Stat. § 394.27, subd. 7).
• 澄清可对准许差异施加条件，如果这些条件与, and bear a rough proportionality to, the impact created by the variance.

2011年的法律将市政差异标准从“过度困难”改为“实际困难”,，但在其他方面保留了熟悉的三因素检验

• reasonableness
• uniqueness
• essential character

联盟开发了反映当前方差法的模型. 在议会采取行动之前，您的城市律师应该与您一起审查这些模型，以便根据您的城市需求进行调整.

• 查阅有关发出分区差异的联盟示范条例(doc)
• 查看联赛模式变更申请表(doc)
• 查看采用事实调查结果的联盟模型决议(doc)

Other considerations

Harmony with other land use controls

State law says, “只有在符合本条例的一般目的及意图，而有关更改的条款与综合图则一致的情况下，才准作出更改”(Minn. Stat. § 462.357, subd. 6). 这是对三因素实际难度测试的补充. 因此，一个城市在评估方差申请时应该发现:

• 有关的更改符合条例的目的及意图.
• 方差与综合计划一致.
• 该建议以合理的方式使用该财产.
• 非土地所有人创造的财产存在特殊情况.
• 这种变化，如果被批准，将不会改变该地区的基本特征.

For more about findings of fact, see Taking the Mystery out of Findings of Fact

Economic factors

有时土地所有者坚持认为他们应该得到变动，因为他们已经付出了巨大的代价. 他们可能还会争辩说，如果没有这种差异，他们将无法获得预期收入. 州法规特别指出，单纯的经济考虑不能造成实际困难(Minn. Stat. § 462.357, subd. 6). 相反，只有在满足三个法定因素时才存在实际困难.

Neighborhood opinion

邻里意见本身并不是批准或拒绝变更请求的有效依据.

虽然市政官员可能觉得他们的决定应该反映居民的总体意愿, 他们的任务仅限于评估变更申请如何满足法定的实际困难因素.

居民通常可以提供重要的事实来帮助城市解决这些因素, 但是，未经证实的意见和对请求的反应并不是做出变更决定的合法依据. 如果邻里意见是方差决定的重要依据, it could be overturned by a court if challenged.

Conditions

一个城市在批准变更时可以附加条件. 条件必须与变化所造成的影响直接相关，并大致成比例(Minn. Stat. § 462.357, subd. 6). For instance, if a variance is granted to exceed a height limit, 附加的任何条件都应该与减少高度过高的影响有关.

Variance procedural issues

Public hearings

明尼苏达州法规没有明确要求在批准或拒绝变更之前举行公开听证会. 许多从业者和律师都同意，最好的做法是对所有的变更请求举行公开听证会. 公开听证会允许市澳门网络娱乐游戏平台建立记录并引出事实，以帮助确定申请是否符合实际困难因素.

Past practices

While past practice may be instructive, 它不能取代对每个差异请求的所有三个实际困难因素进行分析的需要. 在评估变更请求时，城市不受先前变更请求所做决定的约束. 如果一个城市发现它对特定的分区标准发布了许多差异, 市澳门网络娱乐游戏平台应该考虑修改条例，改变标准.

Time limit

书面变更请求受明尼苏达州60天规定的约束. 必须自申请之日起60日内予以批准或者不予批准. 城市可以再延长60天, 但前提是在最初的60天期限届满前以书面形式提出. Under the 60-day rule, 没有在法定期限内批准或拒绝要求，即被视为批准(Minn. Stat. § 15.99).

Documentation

无论做出什么样的决定，一个城市都应该创造一个支持它的记录.

If denying the variance, 60天规则规定，拒绝申请的理由必须在法定期限内以书面提出(Minn. Stat. § 15.99, subd. 2). 即使变更被批准，一份解释决定的书面声明也是可取的.

书面陈述应针对三个实际困难因素中的每一个因素，并列出每个因素的相关事实和结论.

For more about findings of fact, see Taking the Mystery out of Findings of Fact

Variances once granted

方差是一种“与土地一起运行”的产权.“也就是说，它依附于土地并使土地受益，而不限于特定的土地所有者. 变更通常是向县记录员提交的. 即使将房产出售给另一个人，也适用差异.

Models used in this discussion:

• Issuance of Variances, LMC model ordinance (doc)
• Variance Application, LMC model form (doc)
• Adopting Findings of Fact, LMC model resolution (doc)